Le bien immobilier de vos rêves est enfin trouvé. La conjoncture actuelle fait qu'il faut se positionner rapidement : entre offre d'achat, compromis de vente et promesse de vente … Comment faire une proposition d’achat pour un bien immobilier ?

🏡 PROMESSE DE VENTE, COMPROMIS DE VENTE & OFFRE D'ACHAT 🏡

Le compromis de vente et la promesse de vente sont des avant-contrats importants de la vente immobilière qui engagent vendeur et acheteur sur une durée (le vendeur appelé le "promettant" et l'acheteur appelé le "bénéficiaire") : le vendeur du bien immobilier s'engage à vendre son bien à un prix déterminé et fixe,  l'acquéreur s'engage à acheter le bien.

Ces avant-contrats interviennent avant la signature de l'acte authentique de vente.

Mais avant ces étapes, une offre d'achat immobilier peut être effectuée par le futur acquéreur : l'offre d'achat permet à l'acquéreur de proposer au vendeur un prix d'achat pour le bien immobilier, aux conditions qu'il fixe-lui même. 

📑 Offre d'achat

L'offre d'achat est l'étape antérieure à la signature des avant-contrats. Elle intervient lorsque le futur acquéreur propose un prix d'achat du bien immobilier au vendeur. À ce stade, l'acquéreur est engagé envers le vendeur car si ce dernier accepte l'offre d'achat, la signature de l'avant-contrat devra se faire.

De son côté, le vendeur n'est pas engagé envers l'acquéreur : il ne le sera formellement que lorsqu'il aura accepté l'offre d'achat. Si le vendeur ne fait pas de contre-proposition ou s'il ne répond pas dans les délais impartis, l'acquéreur retrouve sa liberté.

🔎 Bon à savoir : Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil). 

📑 Promesse de vente

 Cet avant-contrat donne une option d'exclusivité à l'acheteur pour un temps limité. (en général 3 mois). Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique, établi par un notaire ou par un acte sous signature privée enregistré, auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d’enregistrement s'élèvent à 125€.

 Pour le vendeur :

Durant cette période, il est interdit au vendeur de renoncer à la vente ou de proposer son bien à un autre acquéreur.

Pour l'acheteur :

L'acheteur bénéficie d'un délai d'option pour décider s'il achète ou non le bien immobilier.

Il doit verser au vendeur une indemnité d'immobilisation de 5% à 10% du prix de la vente : cette indemnité est le prix pour le délai de réflexion. Si acheteur et vendeur concrétisent la vente, cette indemnité sera imputée sur la somme totale du prix du bien.

Cependant, si l'acheteur décide de ne plus acheter le bien (hors délai de rétractation des 10 jours et hors conditions suspensives) l'indemnité sera conservée par l'acheteur en dédommagement de l'immobilisation du bien.

📑 Compromis de vente

Acheteur et vendeur s'engagent à concrétiser la vente du bien immobilier. Juridiquement, le compromis vaut la vente : si l'un des deux refuse de signer l'acte authentique, l'affaire peut être portée en justice et le juge peut forcer la vente. 

⏳ Délai et rétractation

Que ce soit pour une promesse de vente ou un compromis de vente, un délai de rétractation légal de 10 jours s'applique pour les acheteurs : ce délai permet de réfléchir aux tenants et aboutissants du choix d'investir dans un bien immobilier et de se dédire sans pénalité.

 🔎 Bon à savoir : Ce délai ne s'applique pas pour les offres d'achat.

En effet, durant ces 10 jours l'acheteur peut se rétracter sans justifier son choix, ni devoir verser des pénalités au vendeur (Par lettre recommandée avec avis de réception, LRAR).

Ce délai de 10 jours est exclusivement réservé à l'acheteur : après la signature de l'avant-contrat, le vendeur, lui, est obligé de concrétiser la vente, il est engagé et ne peut pas revenir sur sa décision de vendre son bien.

🔎 Bon à savoir : les 10 jours inclus les jours ouvrables du lundi au samedi, les dimanches et jours fériés.

Si l'acheteur n'a pas établi au préalable un plan de financement ou un calcul de capacité d'emprunt, ce délai permet de trouver le montage financier sur-mesure pour l'achat du futur bien immobilier : l'avant-contrat détermine le prix fixe du bien, la banque s'appuie sur ces données pour justifier le montant emprunté. 

👉 Passé le délai légal de rétractation des 10 jours

Soit acheteur et vendeur concluent la vente,

Soit certaines clauses suspensives présentes dans l'avant-contrat ne sont pas réalisables et la vente ne peut pas se concrétiser ou bien elle peut se concrétiser mais sous certaines conditions.

🔑 Conditions suspensives : obtention du prêt immobilier

Lorsque l'acquéreur souhaite financer le bien immobilier avec un prêt immobilier, l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) doit le spécifier et comporter une condition suspensive d'obtention du prêt. Elles sont toujours limitées dans le temps.

Alors, si le prêt est refusé par la banque, la condition suspensive s'applique, l'avant-contrat devient alors caduque, acheteur et vendeur reprenne leur liberté et cela sans aucun frais. 

 🔎 Bon à savoir : Si la promesse de vente prévoit un financement à l'aide d'un prêt immobilier, l'acquéreur est dans l'obligation de demander ce prêt. Sinon, il devra payer le prix convenu de la vente.